Dans un arr\u00eat du 24 mars 2026 (affaire num\u00e9ro 41618\/18 \u2013 Mammadova et Mammadov c. Ajerba\u00efdjan), la Cour europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme condamne la R\u00e9publique d\u2019Azeba\u00efdjan \u00e0 indemnister deux requ\u00e9rants pour le pr\u00e9judice subit en raison de la d\u00e9molition de leur immeuble sans avoir identifi\u00e9 une base l\u00e9gale pr\u00e9cise permettant la d\u00e9molition du bien et \u00a0d\u00e9cision judiciaire pr\u00e9alable.<\/p>\n
L\u2019affaire dont a eu \u00e0 conna\u00eetre la Cour concerne la d\u00e9molition ill\u00e9gale de l\u2019appartement des requ\u00e9rants, m\u00e8re et fils, situ\u00e9 dans le district de Sabail \u00e0 Bakou, qui \u00e9tait pr\u00e9tendument en \u00e9tat de d\u00e9labrement urgent.<\/p>\n
Les faits<\/strong><\/p>\n En f\u00e9vrier 2016, le Conseil des ministres de la R\u00e9publique d\u2019Azerba\u00efdjan \u00a0a adopt\u00e9 une d\u00e9cision visant \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer le d\u00e9veloppement de plusieurs districts de Bakou, pr\u00e9voyant la d\u00e9molition des b\u00e2timents en mauvais \u00e9tat et la construction de nouveaux immeubles conformes aux normes modernes, tout en assurant le relogement des r\u00e9sidents.<\/p>\n En mars 2016, l\u2019Institut d\u2019\u00c9tat principal de conception Azerdovletlayihe (ci-apr\u00e8s SMDI) a inspect\u00e9 l\u2019immeuble des requ\u00e9rants et a conclu qu\u2019il \u00e9tait tr\u00e8s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9, dangereux, et que les r\u00e9parations n\u2019\u00e9taient ni techniquement ni \u00e9conomiquement r\u00e9alisables. L\u2019institut a recommand\u00e9 l\u2019\u00e9vacuation imm\u00e9diate des r\u00e9sidents et la mise en s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent.<\/p>\n Le 28 mars 2016, l\u2019Autorit\u00e9 ex\u00e9cutive du district de Sabail ( ci-apr\u00e8s SDEA) a autoris\u00e9 la d\u00e9molition du b\u00e2timent et confi\u00e9 \u00e0 la coop\u00e9rative F.B. HCC la construction d\u2019un nouvel immeuble multi-\u00e9tages, ainsi que le financement du relogement temporaire des r\u00e9sidents et l\u2019attribution d\u2019appartements r\u00e9nov\u00e9s dans le nouveau b\u00e2timent.<\/p>\n Le m\u00eame jour, la SDEA et F.B. ont sign\u00e9 un contrat pr\u00e9voyant l\u2019accord avec les propri\u00e9taires, la prise en charge de leurs frais de relogement et de location temporaire, et l\u2019attribution d\u2019appartements r\u00e9nov\u00e9s \u00e9quivalents \u00e0 ceux d\u2019origine. Les r\u00e9sidents ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s de la d\u00e9molition et de la construction d\u2019un nouveau complexe le 6 mai 2016.<\/p>\n Le 2 ao\u00fbt 2016, le premier requ\u00e9rant et deux autres r\u00e9sidents du m\u00eame immeuble, ont saisi la justice contre la SDEA pour contester l\u2019ordonnance du 28 mars 2016 et obtenir une indemnisation financi\u00e8re bas\u00e9e sur la valeur de leurs appartements. Ils ont ensuite demand\u00e9 que F.B. soit joint \u00e0 la proc\u00e9dure, arguant qu\u2019ils \u00e9taient contraints de quitter leurs appartements sans garanties concernant le nouveau b\u00e2timent.<\/p>\n Le 13 ao\u00fbt 2016, F.B. a d\u00e9moli l\u2019appartement des requ\u00e9rants ainsi que les autres appartements du m\u00eame immeuble, alors que les requ\u00e9rants \u00e9taient \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.<\/p>\n Le 30 novembre 2016, le tribunal administratif-\u00e9conomique de Bakou a d\u00e9clar\u00e9 irrecevable la demande d\u2019indemnisation, faute de pr\u00e9sentation pr\u00e9alable \u00e0 la SDEA, et a rejet\u00e9 la demande d\u2019invalidation de l\u2019ordonnance. Cette d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e par la Cour d\u2019appel et la Cour supr\u00eame en 2017.<\/p>\n Les requ\u00e9rants ont fait appel, arguant que F.B. avait d\u00e9moli les appartements sans d\u00e9cision judiciaire, en violation du droit national et de la d\u00e9cision du Conseil des ministres du 25 f\u00e9vrier 2016. La Cour d\u2019appel de Bakou a rejet\u00e9 l\u2019appel le 28 septembre 2017, estimant que l\u2019ordonnance \u00e9tait justifi\u00e9e et l\u00e9gale, et que la d\u00e9molition et la reconstruction ne violaient pas le droit interne.<\/p>\n Le 30 janvier 2018, la Cour supr\u00eame a confirm\u00e9 la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel, pr\u00e9cisant que l\u2019article 28 du Code du logement ne s\u2019appliquait pas, car la r\u00e9novation du b\u00e2timent n\u2019\u00e9tait pas techniquement r\u00e9alisable. Elle a conclu que les requ\u00e9rants n\u2019avaient pas d\u00e9montr\u00e9 l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 de l\u2019ordonnance ni la violation de leurs droits de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Dans une deuxi\u00e8me s\u00e9rie de proc\u00e9dures, les requ\u00e9rants ont demand\u00e9 des indemnit\u00e9s suppl\u00e9mentaires, incluant 20 % de la valeur marchande et une compensation pour pr\u00e9judice.<\/p>\n Les tribunaux ont rejet\u00e9 ces demandes, estimant que l\u2019ordonnance de la SDEA et la d\u00e9cision du Conseil des ministres pr\u00e9voyaient l\u2019attribution de nouveaux appartements et la couverture des frais de relogement, et non le paiement d\u2019une indemnisation financi\u00e8re.<\/p>\n Dans une troisi\u00e8me s\u00e9rie de proc\u00e9dures, les requ\u00e9rants ont poursuivi F.B., all\u00e9guant la d\u00e9molition ill\u00e9gale de leurs appartements et demandant des compensations pour dommages mat\u00e9riels et moraux. Les tribunaux ont jug\u00e9 que F.B. n\u2019avait pas agi ill\u00e9galement et que la d\u00e9molition avait \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e conform\u00e9ment aux d\u00e9cisions du Cabinet des ministres et de la SDEA. Les requ\u00e9rants ont refus\u00e9 les nouveaux appartements propos\u00e9s et n\u2019ont re\u00e7u aucun paiement pour les frais de relogement.<\/p>\n Le raisonnement de la Cour<\/strong><\/p>\n La Cour rappelle d\u2019abord les principes g\u00e9n\u00e9raux issus de sa jurisprudence concernant le droit au respect des biens et les conditions dans lesquelles une ing\u00e9rence de l\u2019\u00c9tat peut \u00eatre justifi\u00e9e lesquels sont r\u00e9sum\u00e9s notamment dans les affaires Akhverdiyev<\/em> (pr\u00e9cit\u00e9e, \u00a7\u00a7 79-82), Gogitidze et autres c. G\u00e9orgie<\/em> (no 36862\/05, \u00a7\u00a7 96-97, 12 mai 2015) et Khalikova c. Azerba\u00efdjan<\/em> (no 42883\/11, \u00a7\u00a7 134-36, 22 octobre 2015).<\/p>\n Pour la Cour, la premi\u00e8re et la plus importante exigence de l\u2019article 1 du Protocole no 1 est que toute ing\u00e9rence d\u2019une autorit\u00e9 publique dans la jouissance paisible des biens doit \u00eatre l\u00e9gale. Ce concept implique, premi\u00e8rement, que les mesures litigieuses aient une base en droit interne. Cette loi doit en outre \u00eatre accessible aux personnes concern\u00e9es, pr\u00e9cise et pr\u00e9visible.<\/p>\n Elle pr\u00e9cise que, bien qu\u2019il appartienne au premier chef aux autorit\u00e9s nationales d\u2019interpr\u00e9ter et d\u2019appliquer le droit interne, la Cour doit v\u00e9rifier si la mani\u00e8re dont celui-ci est interpr\u00e9t\u00e9 et appliqu\u00e9 produit des effets compatibles avec les principes de la Convention, tels qu\u2019interpr\u00e9t\u00e9s \u00e0 la lumi\u00e8re de sa jurisprudence.<\/p>\n Elle constate que les parties s\u2019accordent sur le fait qu\u2019il y a eu une ing\u00e9rence dans le droit de propri\u00e9t\u00e9 des requ\u00e9rants, en raison de la d\u00e9molition de leur appartement, ce qui constitue une privation de biens au sens de la Convention.<\/p>\n Le point de d\u00e9saccord principal porte sur la l\u00e9galit\u00e9 de cette ing\u00e9rence. La Cour insiste sur le fait que toute atteinte au droit de propri\u00e9t\u00e9 doit avoir une base l\u00e9gale claire, accessible et pr\u00e9visible.<\/p>\n En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019appartement a \u00e9t\u00e9 d\u00e9moli sur la base d\u2019une autorisation administrative fond\u00e9e sur une d\u00e9cision du gouvernement et un avis technique indiquant que le b\u00e2timent \u00e9tait en mauvais \u00e9tat.<\/p>\n Les requ\u00e9rants soutiennent toutefois que, selon le droit interne, seule une d\u00e9cision judiciaire pouvait constater officiellement l\u2019\u00e9tat de d\u00e9labrement d\u2019un immeuble et autoriser des mesures telles que la d\u00e9molition.<\/p>\n La Cour observe que la l\u00e9gislation nationale pr\u00e9voit effectivement une proc\u00e9dure impliquant un juge, notamment pour constater l\u2019\u00e9tat du bien, fixer un d\u00e9lai de r\u00e9paration et \u00e9ventuellement organiser une vente ou d\u2019autres mesures.<\/p>\n Or, les juridictions nationales n\u2019ont pas correctement r\u00e9pondu \u00e0 ces arguments ni identifi\u00e9 une base l\u00e9gale pr\u00e9cise permettant la d\u00e9molition du bien sans d\u00e9cision judiciaire pr\u00e9alable.<\/p>\n La Cour note \u00e9galement que les textes invoqu\u00e9s par les autorit\u00e9s concernaient des r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales d\u2019urbanisme et non une proc\u00e9dure claire d\u2019expropriation ou de d\u00e9molition de biens priv\u00e9s.<\/p>\n En cons\u00e9quence, elle conclut que la d\u00e9molition ne reposait pas sur une base l\u00e9gale suffisante et constitue donc une violation du droit au respect des biens.<\/p>\n Elle conclut que la proc\u00e9dure ayant men\u00e9 \u00e0 la d\u00e9molition de l\u2019immeuble viole l\u2019article 1 du Protocole no 1 \u00e0 la Convention.<\/p>\n Elle juge inutile d\u2019examiner les autres griefs.<\/p>\n L\u2019article 41 pr\u00e9voit que la Cour accorde une satisfaction \u00e9quitable si le droit interne ne permet qu\u2019une r\u00e9paration partielle, ce qui est le cas en l\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n D\u00e9cision de la Cour<\/strong><\/p>\n La Cour accorde une indemnisation aux requ\u00e9rants : 126 000 euros pour le pr\u00e9judice mat\u00e9riel, 3 000 euros pour le pr\u00e9judice moral, ainsi que le remboursement partiel des frais engag\u00e9s.<\/p>\n