La Cour de Justice de l\u2019Union europ\u00e9enne a consid\u00e9r\u00e9 dans un arr\u00eat du 27 f\u00e9vrier 2025 (affaire C-674\/23) que les articles 16 de la Charte de l\u2019Union europ\u00e9enne qui garantit la libert\u00e9 d\u2019exercer une activit\u00e9 \u00e9conomique ou commerciale, la libert\u00e9 contractuelle et la concurrence libre et vise, notamment, la libert\u00e9 des prix et , l\u2019article\u00a015, paragraphe\u00a03, de la directive\u00a02006\/123\/CE du Parlement europ\u00e9en et du Conseil, du 12\u00a0d\u00e9cembre 2006, relative aux services dans le march\u00e9 int\u00e9rieur ne s\u2019opposent pas au plafonnement, par la loi, de la commission d\u2019une agence immobili\u00e8re \u00e0 4 % du prix de vente ou de location pour autant que cette r\u00e9glementation n\u2019aille pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre les objectifs qu\u2019elle poursuit et qu\u2019il n\u2019existe pas d\u2019autres mesures moins contraignantes permettant d\u2019obtenir le m\u00eame r\u00e9sultat.<\/p>\n
Une question pr\u00e9judicielle pos\u00e9e par la Cour constitutionnelle de Slov\u00e9nie (d\u00e9cision du 26 octobre 2023), portait sur la conformit\u00e9 de l\u2019article 5 de la loi slov\u00e8ne sur l\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re qui pr\u00e9voit une r\u00e9mun\u00e9ration maximale pour les agents immobiliers de 4% du prix de la transaction \u00e0 la r\u00e9glementation europ\u00e9enne sur la libert\u00e9 des prix et des services.<\/p>\n
L’article 5 de cette loi est libell\u00e9 comme suit\u00a0 :<\/p>\n
\u00ab\u00a0(1)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0La r\u00e9mun\u00e9ration maximale autoris\u00e9e pour l\u2019interm\u00e9diation ne saurait exc\u00e9der en cas d\u2019acquisition ou de vente d\u2019un m\u00eame bien immobilier 4\u00a0% du prix contractuel, mais cette limite ne s\u2019applique pas lorsque la valeur contractuelle du bien immobilier est inf\u00e9rieure \u00e0 10\u00a0000 euros.<\/em><\/p>\n (2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0La r\u00e9mun\u00e9ration maximale autoris\u00e9e pour l\u2019interm\u00e9diation ne saurait exc\u00e9der pour un contrat de bail d\u2019un m\u00eame bien immobilier 4\u00a0% de la valeur contractuelle, et en tout cas ne saurait \u00eatre sup\u00e9rieure au montant d\u2019un mois de loyer et inf\u00e9rieure \u00e0 150 euros. La valeur contractuelle mentionn\u00e9e dans la phrase pr\u00e9c\u00e9dente est le produit du montant du loyer mensuel et du nombre de mois pour lesquels le bien est lou\u00e9.<\/em><\/p>\n (3)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ne peut facturer les services d\u2019interm\u00e9diation au commettant que sur le fondement d\u2019un contrat d\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re.<\/em><\/p>\n (4)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Un contrat d\u2019interm\u00e9diation contraire aux paragraphes\u00a01, 2 et 3 du pr\u00e9sent article est nul et non avenu.<\/em><\/p>\n (5)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Une clause d\u2019un contrat de vente, de location, d\u2019affermage ou d\u2019un autre type de contrat (ci-apr\u00e8s \u201ccontrat\u201d) contraire aux paragraphes\u00a01, 2 et 3 du pr\u00e9sent article est nulle et non avenue.<\/em><\/p>\n (6)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Le ministre charg\u00e9 du logement peut, par voie r\u00e9glementaire, et en accord avec le ministre de l\u2019\u00c9conomie, fixer les crit\u00e8res de tarification des services d\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re dans les limites de la r\u00e9mun\u00e9ration maximale autoris\u00e9e pour l\u2019interm\u00e9diation vis\u00e9e au paragraphe\u00a01 du pr\u00e9sent article.<\/em><\/p>\n (7)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Les dispositions du paragraphe\u00a02 du pr\u00e9sent article ne s\u2019appliquent pas aux contrats d\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re conclus entre op\u00e9rateurs \u00e9conomiques<\/em>.\u00a0\u00bb<\/p>\n Pour les d\u00e9fenseurs, le plafonnement des commissions pour les services d\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re vise, d\u2019une part, \u00e0 promouvoir l\u2019accessibilit\u00e9 de logements ad\u00e9quats \u00e0 des prix abordables pour les personnes vuln\u00e9rables \u00e0 savoir les jeunes, en particulier les \u00e9tudiants, ainsi que les personnes \u00e2g\u00e9es et, d\u2019autre part, \u00e0 contribuer \u00e0 la protection des consommateurs en renfor\u00e7ant la transparence des prix.<\/p>\n Pour les requ\u00e9rantes au principal des mesures moins contraignantes qu\u2019elles consid\u00e8rent \u00e9taient possibles, \u00e0 savoir l\u2019augmentation du nombre de logements sociaux destin\u00e9s \u00e0 la location, la subvention de la location sur le march\u00e9 et les mesures fiscales, de zonage et d\u2019autres mesures r\u00e9glementaires visant \u00e0 encourager la construction de logements sociaux. La Commission, pour sa part, mentionne les mesures consistant \u00e0 soutenir l\u2019offre de logements financi\u00e8rement abordables ou \u00e0 fournir aux acqu\u00e9reurs et aux locataires des informations utiles sur les tarifs d\u2019interm\u00e9diation, de sorte que cette intervention \u00e9tatique n’\u00e9tait pas contraire \u00e0 la l\u00e9gislation europ\u00e9enne.<\/p>\n Pour la Cour de justice de l\u2019Union europ\u00e9enne, l\u2019article\u00a016 de la Charte comporte la libert\u00e9 d\u2019exercer une activit\u00e9 \u00e9conomique ou commerciale, la libert\u00e9 contractuelle et la concurrence libre et vise, notamment, la libert\u00e9 de d\u00e9terminer le prix demand\u00e9 pour une prestation.<\/p>\n Toutefois, la libert\u00e9 d\u2019entreprise ne constitue pas une pr\u00e9rogative absolue, mais doit \u00eatre prise en consid\u00e9ration par rapport \u00e0 sa fonction dans la soci\u00e9t\u00e9. Cette libert\u00e9 peut ainsi \u00eatre soumise \u00e0 un large \u00e9ventail d\u2019interventions de la puissance publique susceptibles d\u2019\u00e9tablir, dans l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, des limitations \u00e0 l\u2019exercice de l\u2019activit\u00e9 \u00e9conomique, pour autant pour autant que cette r\u00e9glementation n\u2019aille pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre les objectifs qu\u2019elle poursuit et qu\u2019il n\u2019existe pas d\u2019autres mesures moins contraignantes permettant d\u2019obtenir le m\u00eame r\u00e9sultat.<\/p>\n D\u00e8s lors, pour la Cour, l\u2019article\u00a015, paragraphe\u00a03, de la directive\u00a02006\/123\/CE du Parlement europ\u00e9en et du Conseil, du 12\u00a0d\u00e9cembre 2006, relative aux services dans le march\u00e9 int\u00e9rieur, lu \u00e0 la lumi\u00e8re des articles\u00a016 et 38 de la charte des droits fondamentaux de l\u2019Union europ\u00e9enne, doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 en ce sens qu\u2019il ne s\u2019oppose pas \u00e0 une r\u00e9glementation nationale qui, en ce qui concerne l\u2019acquisition ou la location par une personne physique d\u2019une habitation unifamiliale, d\u2019un appartement ou d\u2019une unit\u00e9 r\u00e9sidentielle, pr\u00e9voit le plafonnement de la commission appliqu\u00e9e pour les services d\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re\u00a0:<\/strong><\/p>\n \u2013 dans le cadre de l\u2019acquisition ou de la vente d\u2019un bien immobilier dont la valeur contractuelle est sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 10 000 euros, \u00e0 4 % du prix pr\u00e9vu dans le contrat et,<\/strong><\/p>\n \u2013 dans le cas d\u2019une location, \u00e0 4 % du produit du montant du loyer mensuel et du nombre de mois pour lesquels le bien immobilier est lou\u00e9, \u00e9tant entendu que cette commission ne peut d\u00e9passer le montant d\u2019un mois de loyer, pour autant que cette r\u00e9glementation n\u2019aille pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre les objectifs qu\u2019elle poursuit et qu\u2019il n\u2019existe pas d\u2019autres mesures moins contraignantes permettant d\u2019obtenir le m\u00eame r\u00e9sultat.<\/strong><\/p>\n Suivant la Cour de Justice de l\u2019Union europ\u00e9enne, il appartiendra, d\u00e8s lors, \u00e0 la juridiction de renvoi, soit la Cour supr\u00eame de Slov\u00e9nie d\u2019examiner\u00a0:<\/p>\n\n