1. Les faits
En 1923, une servitude conventionnelle de passage a été créée par acte notarié afin de permettre l’accès à une habitation située à l’arrière d’un immeuble ainsi qu’à son jardin et à un water-closet.
À la suite de modifications apportées à la configuration des lieux, le propriétaire du fonds servant a estimé que cette servitude n’avait plus de raison d’exister, le fonds dominant disposant désormais d’un accès direct.
2. La procédure
Les propriétaires du fonds dominant ont contesté cette position devant les juridictions civiles. Le tribunal de première instance du Hainaut, statuant en degré d’appel par jugement du 3 décembre 2024, a considéré que la servitude avait pris fin en raison de la réalisation d’une condition résolutoire tacite. Les propriétaires du fonds dominant ont alors introduit un pourvoi en cassation contre cette décision.
4. La décision de la Cour
Dans cet arrêt la Cour de cassation rappelle que les nouvelles dispositions des Livres 3 et 5 du Code civil ne s’appliquent pas aux effets d’une servitude née avant leur entrée en vigueur.
Elle confirme ensuite qu’aucune disposition de l’ancien Code civil permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés toutes les servitudes qui leur semble bon, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient rien de contraire à l’ordre public.
Elle précise que l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue et, à défaut de titre, par les règles exprimées pa les règles supplétives contenues dans le Code civil.
Ni cette disposition légale ni aucune autre ne fait obstacle à ce que les parties qui établissent conventionnellement une servitude l’assortissent d’une condition résolutoire tacite.
Après avoir relevé que les juges d’appel avaient souverainement constaté que la volonté commune des parties en 1923 était de maintenir le droit de passage uniquement tant que le fonds demeurait enclavé, la Cour rejette le pourvoi.
5. La portée de l’arrêt
Cet arrêt rappelle que les nouvelles règles du Code civil ne s’appliquent pas rétroactivement aux servitudes constituées avant leur entrée en vigueur.
Il confirme que l’interprétation d’une servitude conventionnelle dépend avant tout de la volonté commune des parties au moment de sa constitution. Il reconnaît qu’une condition résolutoire peut être tacite lorsque cette volonté ressort clairement des circonstances et du titre constitutif, de sorte que la servitude prend fin lorsque les circonstances objet de la condition résolutoire sont remplies.
Pour consulter l’arrêt, suivez le lien : https://juportal.be/JUPORTAwork/ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260515.1F.6_FR.pdf.