L’ordonnance bruxelloise du 18 juin 2026 introduit le principe de la “théorie de la préoccupation” ou de l’« agent de changement » dans le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) et dans le Code bruxellois du Logement. Suivant ce principe, l’auteur d’un nouveau projet immobilier ou d’un changement d’affectation doit assumer les conséquences de son implantation à proximité d’une activité existante.
En d’autres termes, ce n’est pas l’activité préexistante qui doit s’adapter à l’arrivée de nouveaux riverains, mais bien le nouvel arrivant qui doit prendre les mesures nécessaires pour prévenir les nuisances. Cette réforme est née des difficultés rencontrées par plusieurs établissements de la vie nocturne bruxelloise, notamment à la suite de l’affaire du Fuse en 2023, qui a illustré les tensions entre développement résidentiel et activités culturelles.
Concrètement, l’ordonnance instaure un mécanisme de responsabilité réciproque dans un périmètre de vingt mètres autour des établissements concernés.
Les nouveaux établissements de clubbing doivent limiter les nuisances qu’ils pourraient générer envers leur environnement.
À l’inverse, lorsqu’un promoteur construit un immeuble de logements ou un hôtel à proximité d’un établissement de clubbing existant, c’est au maître d’ouvrage qu’il appartient de prévoir une isolation acoustique suffisante afin de protéger les futurs occupants, et non à l’exploitant de modifier son activité. Le principe poursuit ainsi un double objectif : préserver les activités culturelles et économiques existantes tout en garantissant une coexistence harmonieuse des différentes fonctions urbaines grâce à une meilleure anticipation des contraintes acoustiques.
Le champ d’application de l’ordonnance est volontairement limité aux établissements de clubbing relevant de certaines catégories du permis d’environnement, telles que les discothèques, music-halls, salles de fêtes et salles de concert accueillant des activités de clubbing. Les événements temporaires et les manifestations en plein air sont exclus, ce qui renforce la sécurité juridique du dispositif tout en réservant son bénéfice aux établissements exerçant une activité licite.
L’ordonnance renforce également les obligations d’information lors des transactions immobilières. Après la mise à jour de la base de données BruGIS, la présence d’un établissement de clubbing dans un rayon de vingt mètres devra être mentionnée dans les renseignements urbanistiques ainsi que dans l’information précontractuelle remise aux futurs acquéreurs ou locataires. Cette transparence vise à permettre aux occupants de connaître l’environnement sonore du bien avant leur engagement.
Les nouvelles dispositions s’appliqueront aux demandes de permis introduites à partir du 1er octobre 2026, sans effet rétroactif. En pratique, les promoteurs devront intégrer une étude acoustique dès la conception de leurs projets lorsque ceux-ci sont situés à proximité d’un établissement de clubbing, tandis que les notaires et les professionnels de l’immobilier devront veiller au respect de leurs nouvelles obligations d’information. Cette réforme rapproche ainsi Bruxelles de plusieurs pays, notamment le Royaume-Uni et l’Australie, où le principe de l’« agent of change » est déjà utilisé pour protéger les lieux culturels et les établissements de spectacle contre les conflits de voisinage liés à l’urbanisation.
Pour accéder à l’ordonnance, suivez le lien : https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/ordonnance/2026/06/18/2026004582/justel.