Dans un arrêt du 24 mars 2026 (affaire numéro 41618/18 – Mammadova et Mammadov c. Ajerbaïdjan), la Cour européenne des droits de l’Homme condamne la République d’Azebaïdjan à indemnister deux requérants pour le préjudice subit en raison de la démolition de leur immeuble sans avoir identifié une base légale précise permettant la démolition du bien et décision judiciaire préalable.
L’affaire dont a eu à connaître la Cour concerne la démolition illégale de l’appartement des requérants, mère et fils, situé dans le district de Sabail à Bakou, qui était prétendument en état de délabrement urgent.
Les faits
En février 2016, le Conseil des ministres de la République d’Azerbaïdjan a adopté une décision visant à accélérer le développement de plusieurs districts de Bakou, prévoyant la démolition des bâtiments en mauvais état et la construction de nouveaux immeubles conformes aux normes modernes, tout en assurant le relogement des résidents.
En mars 2016, l’Institut d’État principal de conception Azerdovletlayihe (ci-après SMDI) a inspecté l’immeuble des requérants et a conclu qu’il était très détérioré, dangereux, et que les réparations n’étaient ni techniquement ni économiquement réalisables. L’institut a recommandé l’évacuation immédiate des résidents et la mise en sécurité du bâtiment.
Le 28 mars 2016, l’Autorité exécutive du district de Sabail ( ci-après SDEA) a autorisé la démolition du bâtiment et confié à la coopérative F.B. HCC la construction d’un nouvel immeuble multi-étages, ainsi que le financement du relogement temporaire des résidents et l’attribution d’appartements rénovés dans le nouveau bâtiment.
Le même jour, la SDEA et F.B. ont signé un contrat prévoyant l’accord avec les propriétaires, la prise en charge de leurs frais de relogement et de location temporaire, et l’attribution d’appartements rénovés équivalents à ceux d’origine. Les résidents ont été informés de la démolition et de la construction d’un nouveau complexe le 6 mai 2016.
Le 2 août 2016, le premier requérant et deux autres résidents du même immeuble, ont saisi la justice contre la SDEA pour contester l’ordonnance du 28 mars 2016 et obtenir une indemnisation financière basée sur la valeur de leurs appartements. Ils ont ensuite demandé que F.B. soit joint à la procédure, arguant qu’ils étaient contraints de quitter leurs appartements sans garanties concernant le nouveau bâtiment.
Le 13 août 2016, F.B. a démoli l’appartement des requérants ainsi que les autres appartements du même immeuble, alors que les requérants étaient à l’étranger.
Le 30 novembre 2016, le tribunal administratif-économique de Bakou a déclaré irrecevable la demande d’indemnisation, faute de présentation préalable à la SDEA, et a rejeté la demande d’invalidation de l’ordonnance. Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel et la Cour suprême en 2017.
Les requérants ont fait appel, arguant que F.B. avait démoli les appartements sans décision judiciaire, en violation du droit national et de la décision du Conseil des ministres du 25 février 2016. La Cour d’appel de Bakou a rejeté l’appel le 28 septembre 2017, estimant que l’ordonnance était justifiée et légale, et que la démolition et la reconstruction ne violaient pas le droit interne.
Le 30 janvier 2018, la Cour suprême a confirmé la décision de la Cour d’appel, précisant que l’article 28 du Code du logement ne s’appliquait pas, car la rénovation du bâtiment n’était pas techniquement réalisable. Elle a conclu que les requérants n’avaient pas démontré l’illégalité de l’ordonnance ni la violation de leurs droits de propriété.
Dans une deuxième série de procédures, les requérants ont demandé des indemnités supplémentaires, incluant 20 % de la valeur marchande et une compensation pour préjudice.
Les tribunaux ont rejeté ces demandes, estimant que l’ordonnance de la SDEA et la décision du Conseil des ministres prévoyaient l’attribution de nouveaux appartements et la couverture des frais de relogement, et non le paiement d’une indemnisation financière.
Dans une troisième série de procédures, les requérants ont poursuivi F.B., alléguant la démolition illégale de leurs appartements et demandant des compensations pour dommages matériels et moraux. Les tribunaux ont jugé que F.B. n’avait pas agi illégalement et que la démolition avait été effectuée conformément aux décisions du Cabinet des ministres et de la SDEA. Les requérants ont refusé les nouveaux appartements proposés et n’ont reçu aucun paiement pour les frais de relogement.
Le raisonnement de la Cour
La Cour rappelle d’abord les principes généraux issus de sa jurisprudence concernant le droit au respect des biens et les conditions dans lesquelles une ingérence de l’État peut être justifiée lesquels sont résumés notamment dans les affaires Akhverdiyev (précitée, §§ 79-82), Gogitidze et autres c. Géorgie (no 36862/05, §§ 96-97, 12 mai 2015) et Khalikova c. Azerbaïdjan (no 42883/11, §§ 134-36, 22 octobre 2015).
Pour la Cour, la première et la plus importante exigence de l’article 1 du Protocole no 1 est que toute ingérence d’une autorité publique dans la jouissance paisible des biens doit être légale. Ce concept implique, premièrement, que les mesures litigieuses aient une base en droit interne. Cette loi doit en outre être accessible aux personnes concernées, précise et prévisible.
Elle précise que, bien qu’il appartienne au premier chef aux autorités nationales d’interpréter et d’appliquer le droit interne, la Cour doit vérifier si la manière dont celui-ci est interprété et appliqué produit des effets compatibles avec les principes de la Convention, tels qu’interprétés à la lumière de sa jurisprudence.
Elle constate que les parties s’accordent sur le fait qu’il y a eu une ingérence dans le droit de propriété des requérants, en raison de la démolition de leur appartement, ce qui constitue une privation de biens au sens de la Convention.
Le point de désaccord principal porte sur la légalité de cette ingérence. La Cour insiste sur le fait que toute atteinte au droit de propriété doit avoir une base légale claire, accessible et prévisible.
En l’espèce, l’appartement a été démoli sur la base d’une autorisation administrative fondée sur une décision du gouvernement et un avis technique indiquant que le bâtiment était en mauvais état.
Les requérants soutiennent toutefois que, selon le droit interne, seule une décision judiciaire pouvait constater officiellement l’état de délabrement d’un immeuble et autoriser des mesures telles que la démolition.
La Cour observe que la législation nationale prévoit effectivement une procédure impliquant un juge, notamment pour constater l’état du bien, fixer un délai de réparation et éventuellement organiser une vente ou d’autres mesures.
Or, les juridictions nationales n’ont pas correctement répondu à ces arguments ni identifié une base légale précise permettant la démolition du bien sans décision judiciaire préalable.
La Cour note également que les textes invoqués par les autorités concernaient des règles générales d’urbanisme et non une procédure claire d’expropriation ou de démolition de biens privés.
En conséquence, elle conclut que la démolition ne reposait pas sur une base légale suffisante et constitue donc une violation du droit au respect des biens.
Elle conclut que la procédure ayant mené à la démolition de l’immeuble viole l’article 1 du Protocole no 1 à la Convention.
Elle juge inutile d’examiner les autres griefs.
L’article 41 prévoit que la Cour accorde une satisfaction équitable si le droit interne ne permet qu’une réparation partielle, ce qui est le cas en l’espèce.
Décision de la Cour
La Cour accorde une indemnisation aux requérants : 126 000 euros pour le préjudice matériel, 3 000 euros pour le préjudice moral, ainsi que le remboursement partiel des frais engagés.
Pour consulter l’arrêt, suivez le lien : https://hudoc.echr.coe.int/fre#{%22itemid%22:[%22001-249209%22]}